Chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (RMBS, CMBS, CDO)

Chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (RMBS, CMBS, CDO) | Wallstreetmojo

Chứng khoán dựa vào tài sản

Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, đã có một dư luận lớn về một số chứng khoán tài chính phức tạp được gọi là CDO, CMBS và RMBS và cách chúng đóng vai trò lớn trong việc hình thành cuộc khủng hoảng. Các chứng khoán này được gọi là Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (ABS), một thuật ngữ chung được sử dụng để chỉ một loại chứng khoán thu được giá trị của nó từ một nhóm tài sản có thể là trái phiếu, khoản vay mua nhà, khoản vay mua xe hoặc thậm chí là thanh toán bằng thẻ tín dụng.

Trong bài viết này, chúng tôi xem xét chi tiết chứng khoán dựa vào tài sản và các loại của chúng.

Tại sao lại sử dụng chứng khoán hỗ trợ bằng tài sản?

Việc tạo ra ABS tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tổ chức lớn đầu tư vào các loại tài sản có lợi suất cao hơn mà không phải chịu nhiều rủi ro bổ sung, đồng thời giúp các bên cho vay huy động vốn mà không cần tiếp cận thị trường sơ cấp. Nó cũng cho phép các ngân hàng xóa các khoản vay khỏi sổ sách của họ vì rủi ro tín dụng đối với các khoản vay được chuyển sang cho các nhà đầu tư.

Quá trình tập hợp các tài sản tài chính để sau này có thể bán cho các nhà đầu tư được gọi là Chứng khoán hóa (chúng ta sẽ xem xét sâu hơn quá trình này trong phần sau bằng cách sử dụng các ví dụ), thường được thực hiện bởi các Ngân hàng Đầu tư. Trong quá trình này, người cho vay bán danh mục các khoản vay của mình cho một Ngân hàng Đầu tư, ngân hàng này sau đó đóng gói lại các khoản vay này dưới dạng Bảo đảm thế chấp (MBS) và sau đó bán lại cho các nhà đầu tư khác sau khi giữ một số tiền hoa hồng cho mình.

Các loại chứng khoán dựa vào tài sản

Các loại ABS khác nhau là:

RMBS (Chứng khoán thế chấp bằng nhà ở),
CMBS (Chứng khoán Thế chấp Thương mại) và
CDO (Nghĩa vụ Nợ thế chấp).

Có một số điểm trùng lặp nhất định trong các công cụ này vì nguyên tắc cơ bản của chứng khoán hóa nhìn chung vẫn giống nhau trong khi tài sản cơ bản có thể khác.

Chúng ta hãy xem xét các loại Chứng khoán hỗ trợ bằng tài sản:

RMBS (Chứng khoán thế chấp bằng tiền cho nhà ở)

RMBS là một loại chứng khoán nợ được đảm bảo bằng thế chấp, trong đó dòng tiền có được từ các khoản thế chấp nhà ở.
Những chứng khoán này có thể chứa tất cả một loại thế chấp hoặc kết hợp nhiều loại khác nhau như thế chấp chính (Các khoản vay chất lượng cao và có giá trị tín dụng cao) và dưới chuẩn (Các khoản vay có xếp hạng tín dụng thấp hơn và lãi suất cao hơn).
Không giống như thế chấp thương mại, ngoài rủi ro vỡ nợ đối với các khoản vay , thế chấp nhà ở còn có rủi ro trả trước (Vì phí trả trước đối với thế chấp nhà ở là rất thấp hoặc bằng không) từ quan điểm của người cho vay, điều này ảnh hưởng đến dòng tiền dự kiến trong tương lai.
Vì nhân dân tệ bao gồm một số lượng lớn các khoản vay mua nhà thế chấp nhỏ được bảo đảm bằng các căn nhà làm tài sản thế chấp, rủi ro vỡ nợ liên quan đến chúng là khá thấp (Cơ hội của một số lượng lớn người đi vay không trả được nợ cùng một lúc là rất thấp ).
Điều này giúp họ nhận được xếp hạng tín dụng cao hơn so với các tài sản cơ bản.
Các nhà đầu tư tổ chức, bao gồm cả các công ty bảo hiểm, trước đây là những nhà đầu tư quan trọng vào RMBS, một phần do dòng tiền dài hạn mà họ cung cấp.
Nhân dân tệ có thể được phát hành bởi các cơ quan được liên bang hậu thuẫn như Fannie Mae và Freddie Mac cũng như các tổ chức tư nhân như ngân hàng.

Cấu trúc của RMBS

Hãy xem cấu trúc của RMBS và cách chúng được tạo ra:

Hãy xem xét một ngân hàng cho vay thế chấp nhà và đã cho vay tổng số tiền trị giá 1 tỷ đô la được phân bổ cho hàng nghìn người vay. Ngân hàng sẽ nhận được khoản hoàn trả từ các khoản vay này sau 5-20 năm tùy thuộc vào thời hạn của các khoản vay.
Bây giờ để cho vay thêm, ngân hàng sẽ cần nhiều vốn hơn mà ngân hàng có thể huy động bằng nhiều cách bao gồm phát hành trái phiếu có bảo đảm / không có bảo đảm hoặc phát hành cổ phiếu. Một cách khác mà ngân hàng có thể huy động vốn là bán danh mục cho vay hoặc một phần của nó cho một cơ quan chứng khoán hóa như Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (FNMA), thường được gọi là Fannie Mae. Do các yêu cầu nghiêm ngặt của họ, các khoản vay mà Fannie Mae mua cần phải tuân theo các tiêu chuẩn cao (Không giống như đồng Nhân dân tệ không do đại lý phát hành bởi các tổ chức tư nhân rất giống với CDO).
Giờ đây, Fannie Mae gộp các khoản vay này dựa trên thời hạn sử dụng của chúng và đóng gói lại dưới dạng RMBS. Vì những nhân dân tệ này được bảo lãnh bởi Fannie Mae (Cơ quan được Chính phủ hậu thuẫn), chúng được xếp hạng tín dụng cao là AAA và AA. Do các chứng khoán này được xếp hạng cao, các nhà đầu tư không thích rủi ro như các công ty Bảo hiểm lớn và các quỹ Hưu trí là những nhà đầu tư chính vào các chứng khoán đó.

Chúng ta sẽ xem xét một ví dụ để hiểu rõ hơn về RMBS:

Ví dụ về RMBS (Chứng khoán thế chấp bằng nhà ở)

Giả sử một ngân hàng có 1000 dư nợ cho vay dân cư trị giá 1 triệu đô la mỗi khoản có thời gian đáo hạn là 10 năm, do đó tổng danh mục cho vay của các ngân hàng là 1 tỷ đô la. Để dễ hiểu, chúng tôi sẽ giả định lãi suất của tất cả các khoản vay này là 10% và dòng tiền tương tự như một trái phiếu, trong đó người vay trả lãi hàng năm hàng năm và trả số tiền gốc vào cuối .

Fannie Mae mua các khoản vay từ ngân hàng với giá 1 tỷ đô la (ngân hàng có thể tính thêm một số khoản phí).
dòng tiền hàng năm từ các khoản cho vay sẽ là 10% * 1 tỷ = 100 triệu đô la
ngân lưu vào năm thứ 10 = 1,1 tỷ đô la
giả sử Fannie Mae bán 1000 đơn vị Nhân dân tệ cho các nhà đầu tư trị giá 1 triệu đô la mỗi đơn vị
Sau khi kết hợp các khoản phí 2% mà Fannie Mae tính cho việc chấp nhận rủi ro tín dụng, lợi tức dành cho các nhà đầu tư sẽ là 8%.

Mặc dù lợi suất có vẻ không cao lắm, nhưng xét đến mức xếp hạng tín nhiệm cao và lợi suất của các chứng khoán đầu tư có xếp hạng tín dụng tương tự thấp hơn 1-2%. Nó làm cho họ trở thành một lựa chọn đầu tư rất hấp dẫn cho các nhà đầu tư ít rủi ro như các công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí.

Rủi ro liên quan đến RMBS xuất hiện khi người đi vay bắt đầu không trả được nợ cho các khoản thế chấp của họ. Một số lượng nhỏ các vụ vỡ nợ, chẳng hạn như 10 trên 1000 sẽ không tạo ra nhiều khác biệt so với quan điểm của nhà đầu tư, nhưng khi một số lượng lớn người đi vay đồng thời vỡ nợ, nó sẽ trở thành một vấn đề đối với các nhà đầu tư vì lợi tức tạo ra bị ảnh hưởng đáng kể. .

CMBS (Chứng khoán thế chấp thương mại)

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại là một loại chứng khoán có thế chấp được đảm bảo bằng các khoản vay bất động sản thương mại hơn là bất động sản nhà ở.
Các khoản vay bất động sản thương mại này được cho vay đối với bất động sản tạo thu nhập, có thể được cho vay đối với các tài sản như khu chung cư, nhà máy, khách sạn, nhà kho, cao ốc văn phòng và trung tâm mua sắm.
Tương tự như RMBS, CMBS được tạo ra khi một người cho vay lấy một nhóm các khoản cho vay chưa thanh toán trên sổ sách của mình, gộp chúng lại với nhau và sau đó bán chúng ở dạng chứng khoán hóa dưới dạng chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp tương tự như trái phiếu về dòng tiền của nó.
CMBS thường là các chứng khoán phức tạp hơn do bản chất của các tài sản cho vay bất động sản cơ bản. Không giống như thế chấp nhà ở, nơi rủi ro trả trước thường khá cao, trong trường hợp thế chấp thương mại, điều này không đúng . Điều này là do thực tế là các khoản thế chấp thương mại thường có điều khoản khóa và các khoản phạt trả trước đáng kể , do đó về cơ bản làm cho chúng là các khoản vay có thời hạn cố định.
Các vấn đề của CMBS thường được cấu trúc thành nhiều đợt dựa trên mức độ rủi ro của dòng tiền.
Các giai đoạn được tạo ra theo cách mà các giai đoạn cấp cao sẽ chịu ít rủi ro hơn vì họ nắm giữ quyền đầu tiên đối với các dòng tiền (thanh toán lãi suất) được tạo ra; do đó được xếp hạng tín dụng cao hơn và cung cấp lợi suất thấp hơn.
Trong khi nhóm cơ sở chịu rủi ro cao hơn tạo ra dòng tiền của họ từ các khoản thanh toán lãi và gốc; do đó được xếp hạng tín dụng thấp hơn và mang lại lợi suất cao hơn.

Cấu trúc của CMBS

Hãy cùng xem cấu trúc của CMBS và cách chúng được tạo ra:

Hãy xem xét một ngân hàng đứng ra thế chấp thương mại cho các tài sản như khu chung cư, nhà máy, khách sạn, nhà kho, cao ốc văn phòng và trung tâm mua sắm. và đã cho vay một số tiền nhất định trong nhiều thời hạn khác nhau trong nhiều nhóm khách hàng vay đa dạng vì mục đích thương mại.
Bây giờ ngân hàng sẽ bán danh mục khoản vay thế chấp thương mại của mình cho một cơ quan chứng khoán hóa như Fannie Mae (như chúng ta đã thấy với RMBS), sau đó gộp các khoản vay này thành một nhóm và sau đó tạo ra một loạt trái phiếu trong số này được gọi là các đợt khác nhau.
Các đợt này được tạo ra dựa trên chất lượng của các khoản vay và rủi ro liên quan đến chúng. Các đợt cấp cao sẽ có mức ưu tiên thanh toán cao nhất, sẽ được hỗ trợ bởi các khoản vay chất lượng cao thời gian ngắn hơn (Vì rủi ro đi kèm thấp hơn) và sẽ có lợi suất thấp hơn. Trong khi các phân nhánh nhỏ sẽ có mức ưu tiên thanh toán thấp hơn, chúng sẽ được hỗ trợ bởi các khoản vay dài hạn hơn và sẽ có lợi suất cao hơn.
Các đợt này sau đó được đánh giá bởi các cơ quan xếp hạng và chỉ định xếp hạng. Các phân nhánh cấp cao sẽ có xếp hạng tín dụng cao hơn trong danh mục Cấp đầu tư (xếp hạng trên BBB-) trong khi các phân nhánh cấp dưới có xếp hạng thấp hơn sẽ nằm trong danh mục Lợi suất cao (BB + trở xuống).
Điều này cho phép các nhà đầu tư linh hoạt trong việc lựa chọn loại bảo mật CMBS dựa trên hồ sơ rủi ro của họ. Các nhà đầu tư tổ chức lớn có hồ sơ rủi ro thấp sẽ thích đầu tư vào các giai đoạn cao cấp nhất (xếp hạng AA & AAA) trong khi các nhà đầu tư rủi ro như quỹ đầu cơ và công ty kinh doanh có thể thích trái phiếu được xếp hạng thấp hơn do lợi nhuận cao hơn.

CDO (Nghĩa vụ Nợ được Thế chấp)

Nghĩa vụ Nợ thế chấp là một hình thức Bảo đảm dựa trên tài sản có cấu trúc, trong đó các tài sản thu nhập cố định cá nhân (có thể bao gồm từ thế chấp nhà ở và nợ doanh nghiệp đến thanh toán bằng thẻ tín dụng) được gộp lại và đóng gói lại thành các đợt rời rạc (như chúng ta đã thấy với CMBS) dựa trên rủi ro của tài sản thu nhập cố định cơ bản và sau đó được bán vào thị trường thứ cấp.
Hồ sơ rủi ro của các giai đoạn khác nhau được tạo ra từ cùng một nhóm tài sản thu nhập cố định có thể khác nhau đáng kể.

Các giai đoạn được xếp hạng tín nhiệm bởi các tổ chức xếp hạng dựa trên rủi ro mà họ mang theo.
Nhóm cao cấp được xếp hạng AAA cao nhất vì họ có rủi ro thấp nhất mặc dù với lợi suất thấp hơn. Các đợt giữa với mức độ rủi ro trung bình từ AA đến BB được gọi là đợt Mezzanine.
Phân kỳ dưới cùng có xếp hạng thấp nhất (theo cách nói tài chính, xếp hạng Rác) hoặc không được xếp hạng được gọi là phân kỳ Vốn chủ sở hữu và chúng mang rủi ro cao nhất cũng như lợi nhuận kỳ vọng cao hơn.
Trong trường hợp các khoản vay trong nhóm bắt đầu vỡ nợ, đợt vốn chủ sở hữu sẽ là khoản đầu tiên chịu lỗ trong khi đợt cao cấp có thể vẫn không bị ảnh hưởng.
Một khía cạnh thú vị của CDO là chúng có thể được tạo ra từ bất kỳ tài sản thu nhập cố định nào, thậm chí có thể là các CDO khác.
Ví dụ: có thể tạo một CDO mới bằng cách gộp các khoản thế chấp dưới nguyên tố hoặc các đợt vốn chủ sở hữu của nhiều CDO khác (về cơ bản được xếp hạng rác) và sau đó tạo một đợt cao cấp từ CDO này sẽ có xếp hạng cao hơn đáng kể so với nội dung cơ bản (Quy trình thực tế phức tạp hơn rất nhiều nhưng ý tưởng cơ bản vẫn giữ nguyên).
Đây là một thực tế phổ biến trong những năm trước khủng hoảng tài chính và có vai trò chính trong việc tạo ra bong bóng tài sản.
Theo một cách nào đó, các khoản thế chấp dưới chuẩn đã trở thành nhiên liệu cho việc tạo ra các chứng khoán như vậy và được giải ngân cho bất kỳ ai và tất cả mọi người mà không cần phải có sự thẩm định cần thiết.

Ví dụ về CDO

Hãy xem một ví dụ để hiểu rõ hơn về CDO:

Hãy xem xét một ngân hàng có 1000 khoản vay chưa thanh toán (bao gồm cả dân cư và thương mại) trị giá 1 triệu đô la mỗi khoản với thời gian đáo hạn là 10 năm, do đó tổng danh mục cho vay của một ngân hàng là 1 tỷ đô la. Để dễ hiểu, chúng tôi sẽ giả định lãi suất của tất cả các khoản vay này là 10% và dòng tiền tương tự như một trái phiếu, trong đó người vay trả lãi hàng năm hàng năm và trả số tiền gốc vào cuối .

Một ngân hàng đầu tư mua các khoản vay từ ngân hàng với giá 1 tỷ đô la (ngân hàng có thể tính thêm một số khoản phí).
dòng tiền hàng năm từ các khoản cho vay sẽ là 10% x 1 tỷ = 100 triệu đô la
ngân lưu vào năm thứ 10 = 1,1 tỷ đô la
Bây giờ, giả sử ngân hàng đầu tư gộp các tài sản cho vay này và đóng gói lại thành 3 đợt: đợt cao cấp 300.000 đơn vị; 400.000 đơn vị tầng lửng và 300.000 đơn vị vốn chủ sở hữu trị giá 1000 đô la mỗi đơn vị.

Ngoài ra để dễ tính toán cho ví dụ, chúng tôi giả định rằng ngân hàng đầu tư sẽ bao gồm phí hoa hồng của họ trong chi phí

Vì rủi ro đối với đợt Cấp cao là thấp nhất, giả sử phiếu giảm giá đến cho họ là 70 đô la mỗi đơn vị. Dẫn đến lợi suất là 7% cho họ
Đối với đợt Mezzanine, xem xét số tiền phiếu giảm giá đã đến là 90 đô la cho mỗi đơn vị, mang lại cho họ lợi suất 9%
Bây giờ đối với đợt Vốn chủ sở hữu, số tiền phiếu thưởng sẽ là số tiền còn lại sau khi thanh toán hết Senior và Mezzanine
Vì vậy, tổng số tiền trả cho giai đoạn Cao cấp = 70 đô la x 300.000 = 21 triệu đô la
tổng số tiền trả cho đợt Mezzanine = 90 đô la x 400.000 = 36 triệu đô la
Do đó, số tiền còn lại cho đợt Vốn chủ sở hữu sẽ là 100 triệu đô la - (21 triệu đô la + 36 triệu đô la) = 43 triệu đô la
Khoản thanh toán cho mỗi đơn vị phiếu giảm giá sẽ là = 43 triệu đô la / 300k = 143,3 đô la
Do đó, mang lại cho những người nắm giữ đợt vốn chủ sở hữu lợi tức là 14,3%

Điều đó trông rất hấp dẫn so với các đợt khác! Nhưng hãy nhớ rằng, ở đây chúng tôi đã xem xét rằng tất cả những người đi vay đã thanh toán các khoản thanh toán của họ và có 0% mặc định khi thanh toán

Bây giờ chúng ta hãy xem xét trường hợp trong đó do sự sụp đổ của thị trường hoặc suy thoái kinh tế, hàng nghìn người đã mất việc làm và hiện không thể trả lãi cho các khoản vay của họ.
Giả sử điều này dẫn đến 15% người đi vay không trả được nợ tiền lãi
Do đó, thay vì tổng dòng tiền là 100 triệu đô la, nó sẽ là 85 triệu đô la
Toàn bộ khoản lỗ 15 triệu đô la sẽ được xử lý theo phương thức Equity, để lại cho họ 28 triệu đô la. Điều này sẽ dẫn đến một phiếu giảm giá trên mỗi đơn vị là 93,3 đô la và lợi tức là 9,3%, gần giống như một đợt giảm giá lửng.

Điều này làm nổi bật rủi ro gắn liền với các đợt thấp hơn. Trong trường hợp giá trị mặc định là 40%, toàn bộ khoản thanh toán phiếu giảm giá của đợt Vốn chủ sở hữu sẽ bị xóa sạch.

Các bài viết liên quan đến phái sinh khác mà bạn có thể thích

Định nghĩa về phái sinh lãi suất
Định giá trái phiếu
Độ dốc đường cong lợi suất là gì?
Bảo an Tài sản

seychellesartprojects.org