Công thức Tỷ lệ giới hạn | Tỷ lệ tính toán tỷ lệ giới hạn từng bước
Công thức Tỷ lệ giới hạn là gì?
Công thức cho Tỷ lệ vốn hóa hoặc Tỷ lệ vốn hóa rất đơn giản, nó được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị thị trường hiện tại của tài sản và được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Nó được sử dụng bởi các nhà đầu tư để đánh giá đầu tư bất động sản dựa trên lợi nhuận của khoảng thời gian một năm. Về cơ bản, nó được sử dụng để giúp quyết định xem một tài sản có phải là một giao dịch tốt hay không.
Về mặt toán học, Công thức Tỷ lệ Giới hạn được biểu diễn dưới dạng,
Giải trình
Việc tính toán có thể được thực hiện theo ba bước đơn giản sau:
- Bước 1: Đầu tiên, doanh thu cho thuê bất động sản phải được ước tính một cách chính xác. Trên cơ sở đó, việc tính toán thu nhập hoạt động thuần được thực hiện, về cơ bản là thu nhập hàng năm do bất động sản tạo ra trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động, bao gồm các công việc như quản lý tài sản, nộp thuế, bảo hiểm, Vân vân.
- Bước 2: Thứ hai, giá trị thị trường hiện tại của bất động sản phải được thẩm định một cách hợp lý, tốt nhất là bởi một chuyên gia thẩm định giá có uy tín. Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị của nó trên thị trường.
- Bước 3: Cuối cùng, việc tính toán tỷ lệ vốn hóa có thể được thực hiện bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản đầu tư.
Ví dụ về Công thức Tỷ lệ Giới hạn (với Mẫu Excel)
Hãy để chúng tôi xem một số ví dụ từ đơn giản đến nâng cao để hiểu rõ hơn.
Bạn có thể tải xuống Mẫu Excel Công thức Tỷ lệ Giới hạn này tại đây - Mẫu Excel Công thức Tỷ lệ Giới hạn
Ví dụ 1
Giả sử rằng một nhà đầu tư đang có kế hoạch mua một bất động sản. Bây giờ, nhà đầu tư dự định đưa ra quyết định dựa trên tỷ lệ vốn hóa, đây là một thước đo hiệu quả trong việc đánh giá bất động sản. Nhà đầu tư tìm thấy ba bất động sản với thu nhập, chi phí và giá trị thị trường hàng năm tương ứng của chúng, như được đề cập bên dưới:
Bây giờ chúng ta hãy tính toán tỷ lệ giới hạn cho các thuộc tính tương ứng,
Thuộc tính A
Vì vậy, Tỷ lệ giới hạn cho tài sản A = ($ 150.000 - $ 15.000) ÷ 1.500.000 đô la
= 9%
Thuộc tính B
Vì vậy, tỷ lệ giới hạn cho tài sản B = (200.000 đô la - 40.000 đô la) * 100% ÷ 4.500.000 đô la
= 3,56%
Thuộc tính C
Vì vậy, tỷ lệ giới hạn cho tài sản C = (300.000 đô la - 50.000 đô la) * 100% ÷ 2.500.000 đô la
= 10,00%
Do đó, nhà đầu tư nên mua bất động sản C vì nó có tỷ lệ trần cao nhất là 10%.
Ví dụ số 2
Giả sử rằng có một nhà đầu tư khác muốn mua một bất động sản bất động sản và nhà đầu tư đó có thông tin được đề cập dưới đây. Nhà đầu tư sẽ chỉ đầu tư vào bất động sản nếu tỷ lệ vốn hóa là 10% hoặc cao hơn.
Bây giờ, dựa trên thông tin ở trên, chúng tôi đã tính toán các giá trị sau, các giá trị này sẽ được sử dụng thêm trong việc tính toán tỷ lệ giới hạn.
Tổng doanh thu hàng năm-
Chi phí hàng năm
Thu nhập hoạt động ròng
Trong mẫu cho sẵn dưới đây, chúng tôi đã sử dụng tính toán của phương trình tỷ lệ giới hạn.
Vì vậy, phép tính sẽ là -
Hiện nay, do tỷ lệ vốn hóa được tính toán cao hơn tỷ lệ mục tiêu (10%) của nhà đầu tư, do đó, nhà đầu tư có thể đầu tư vào bất động sản có liên quan. Dựa trên tỷ lệ tính toán, cũng có thể suy ra rằng toàn bộ khoản đầu tư sẽ được thu hồi trong = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 năm
Máy tính công thức tỷ lệ giới hạn
Bạn có thể sử dụng máy tính sau.
| Thu nhập hoạt động ròng | |
| Giá trị thị trường hiện tại của tài sản | |
| Công thức tỷ lệ giới hạn | |
| Công thức Tỷ lệ giới hạn = |
|
|
Mức độ liên quan và sử dụng
- Việc sử dụng lãi suất trần là để phân biệt giữa các cơ hội đầu tư bất động sản khác nhau. Giả sử rằng một khoản đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận khoảng 4% trong khi một bất động sản khác có giới hạn khoảng 8%. Khi đó, nhà đầu tư có nhiều khả năng tập trung vào bất động sản có lợi nhuận cao hơn. Hơn nữa, nó cũng có thể hiển thị xu hướng của bất động sản, điều này sẽ cho biết liệu có cần điều chỉnh dựa trên thu nhập cho thuê ước tính hay không.
- Theo quan điểm của nhà đầu tư bất động sản, giới hạn là một công cụ cần thiết vì nó cho phép nhà đầu tư đánh giá một bất động sản dựa trên giá trị thị trường hiện tại và thu nhập hoạt động ròng của nó. Nó giúp đạt được lợi tức ban đầu trên một bất động sản đầu tư.
- Đối với một nhà đầu tư, tỷ lệ giới hạn tăng đối với một bất động sản có thể là dấu hiệu cho thấy sự gia tăng thu nhập cho thuê so với giá của bất động sản đó. Mặt khác, nhà đầu tư có thể coi tỷ lệ này giảm là dấu hiệu của thu nhập cho thuê thấp hơn so với giá của bất động sản. Do đó, nó có thể là một yếu tố quan trọng để nhà đầu tư quyết định xem bất động sản đó có đáng mua hay không.
- Hơn nữa, nó cũng có thể là một chỉ báo về khoảng thời gian mà một bất động sản sẽ mất để thu hồi toàn bộ khoản đầu tư vào bất động sản đó. Giả sử rằng một bất động sản đưa ra tỷ lệ vốn hóa khoảng 10%, có nghĩa là nhà đầu tư sẽ mất 10 năm (= 100% ÷ 10%) để thu hồi toàn bộ khoản đầu tư.
