seychellesartprojects.org

Ý nghĩa trái phiếu thế chấp

Trái phiếu thế chấp đề cập đến một trái phiếu phát hành cho nhà đầu tư được hỗ trợ bởi một nhóm các khoản thế chấp được đảm bảo bằng tài sản thế chấp là bất động sản (nhà ở hoặc thương mại) và do đó, khiến người vay phải trả một loạt khoản thanh toán được xác định trước, nếu thất bại có thể dẫn đến việc bán hoặc tịch thu của nội dung.

Các nhà đầu tư nhận được một khoản thanh toán hàng tháng bao gồm cả tiền lãi cũng như số tiền gốc khi người đi vay trả lãi và trả nợ đã vay tiền bằng cách giữ một số tài sản bất động sản làm tài sản thế chấp và trong trường hợp người vay không trả được nợ, tài sản đó có thể được bán để trả cho người sở hữu trái phiếu. được bảo đảm bằng các tài sản đó.

Trái phiếu thế chấp hoạt động như thế nào?

Khi một người mua một ngôi nhà và tài trợ cho nó bằng cách giữ nó như một thế chấp, người cho vay sẽ nhận được quyền sở hữu của thế chấp đó cho đến khi khoản vay được thanh toán đầy đủ. Bên cho vay bao gồm các ngân hàng và các công ty thế chấp cho vay các tài sản bất động sản đó. Các ngân hàng sau đó kết hợp các khoản thế chấp này và bán chúng cho một ngân hàng đầu tư hoặc bất kỳ tổ chức chính phủ nào với mức chiết khấu. Bằng cách này, các ngân hàng nhận được tiền ngay lập tức mà ban đầu họ sẽ nhận được trong thời hạn của khoản vay và họ cũng quản lý để chuyển rủi ro vỡ nợ từ chính họ sang các ngân hàng đầu tư.

Sau đó, một ngân hàng đầu tư chuyển gói đó sang một SPV (xe chuyên dụng) và phát hành trái phiếu cho những khoản vay được bảo đảm bằng thế chấp. Dòng tiền từ các khoản vay này dưới dạng tiền lãi cộng với tiền trả gốc được chuyển hàng tháng cho các trái chủ thế chấp. Quá trình gộp các khoản thế chấp và chuyển dòng tiền từ nợ cho các trái chủ được gọi là chứng khoán hóa. Một ngân hàng đầu tư giữ phần của mình trong thành phần lãi suất của một khoản vay và chuyển phần còn lại của lãi suất cộng với thành phần gốc cho các trái chủ.

Các loại

Có nhiều loại MBS (bảo đảm được thế chấp) -

# 1 - Chứng khoán thông qua thế chấp

Theo loại MBS này, các khoản thanh toán được thực hiện tương ứng giữa các trái chủ khi họ được nhận. Nếu tổng số trái phiếu đã phát hành là 1000 trên 1000 đô la mỗi trái phiếu và có 10 nhà đầu tư nắm giữ 100 trái phiếu mỗi người, thì mỗi nhà đầu tư sẽ nhận được 1/10 số tiền thanh toán được chuyển cho họ. Mỗi nhà đầu tư sẽ nhận được phần thanh toán của mình tùy theo sở hữu của họ. Nếu có các khoản thanh toán trước, nó sẽ được chuyển cho trái chủ theo tỷ lệ. Không có trái chủ nào nhận được nhiều hơn hoặc ít hơn tỷ lệ của mình trong tổng số trái phiếu nắm giữ trong các khoản thế chấp đó. Trong trường hợp vỡ nợ, mọi nhà đầu tư sẽ chịu lỗ (nếu giá trị tài sản giảm xuống dưới mệnh giá trái phiếu) theo tỷ lệ của mình trong trái phiếu.

Vì vậy, các nhà đầu tư MPS hoặc trái chủ phải đối mặt với cả rủi ro thanh toán trước và gia hạn tương đương với số tiền nắm giữ của họ.

# 2 - CMBS (Bảo đảm thế chấp thế chấp có thế chấp)

Ở trên chúng ta đã thấy các nhà đầu tư MPS đối mặt với rủi ro trả trước như thế nào và trong trường hợp trả trước, mọi nhà đầu tư sẽ nhận được như thế nào bất kể họ cần hay thích vào thời điểm đó. Nhiều nhà đầu tư lo ngại về rủi ro trả trước và vỡ nợ.

CMBS giúp giảm thiểu những vấn đề này bằng cách hướng dòng tiền từ các khoản thế chấp sang các lớp hoặc lớp khác nhau được gọi là các đợt để mọi lớp có mức độ rủi ro khác nhau đối với cả hai. Mỗi đợt được điều chỉnh bởi một bộ quy tắc khác nhau về cách phân phối khoản thanh toán. Mỗi đợt nhận tiền lãi hàng tháng nhưng số tiền gốc và số tiền trả trước được trả tuần tự. CMBS được cấu trúc theo cách mà mỗi loại trái phiếu sẽ nghỉ hưu theo thứ tự.

Nếu có 4 đợt, thì quy tắc cho tiền gốc hàng tháng và khoản trả trước cho các đợt sẽ như sau:

• Giai đoạn 1 -  Sẽ nhận tất cả số tiền gốc và các khoản trả trước cho đến khi số dư gốc bằng 0.
• Đợt 2 - Sau khi đợt 1 được thanh toán đầy đủ; nó sẽ nhận được tất cả số tiền gốc và các khoản trả trước cho đến khi số dư gốc bằng 0.
• Đợt 3 - Sau khi đợt 2 được thanh toán đầy đủ; nó sẽ nhận được tất cả số tiền gốc và các khoản trả trước cho đến khi số dư gốc bằng 0.
• Đợt 4 - Sau khi thanh toán hết đợt 3, sẽ nhận được số tiền gốc và các khoản trả trước cho đến khi số dư gốc bằng 0.

Vì vậy, theo cách này, rủi ro trả trước được phân bổ giữa các đợt. Rủi ro thanh toán trước cao nhất là trong Tranche 1, trong khi các giai đoạn thấp hơn hoạt động như một bộ giảm xóc trong trường hợp người vay không trả được nợ. Trong ví dụ trên, Tranche 4 có rủi ro vỡ nợ cao nhất và rủi ro trả trước thấp nhất vì nó được thanh toán trước sau khi ba giai đoạn trên được thanh toán đầy đủ và được xử lý lỗ trong trường hợp vỡ nợ.

Thí dụ

Giả sử 10 người vay 100.000 đô la mỗi người 6% bằng cách giữ căn nhà làm tài sản thế chấp tại ngân hàng ABC với tổng số tiền thế chấp là 1.000.000 đô la. Sau đó, ngân hàng sẽ bán số tiền thế chấp này cho một ngân hàng đầu tư XYZ và sử dụng số tiền đó để thực hiện các khoản vay mới. XYZ sẽ bán trái phiếu trị giá 1.000.000 đô la (1000 trái phiếu trị giá 1000 đô la mỗi trái phiếu) với 5% được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp này. Ngân hàng ABC sẽ chuyển tiền lãi nhận được (5.000 đô la) cộng với thành phần thanh toán trong tháng đầu tiên cho XYZ sau khi giữ một khoản ký quỹ hoặc phí. Giả sử phí được giữ là 0,6% (0,05% hàng tháng) của số tiền cho vay, vì vậy số tiền được chuyển vào tháng đầu tiên cho XYZ là $ 4500 cộng với số tiền trả nợ. XYZ cũng sẽ giữ mức chênh lệch là 0,6% (0,05% hàng tháng) trên số tiền cho vay và chuyển phần còn lại của khoản lãi còn lại của số tiền trả nợ 4000 đô la Mỹ vào tháng đầu tiên cho các trái chủ thế chấp.

Bằng cách này, ngân hàng đầu tư có thể mua thêm các khoản thế chấp từ một ngân hàng thông qua tiền nhận được từ việc bán trái phiếu và các ngân hàng cũng có thể sử dụng tiền nhận được từ việc bán các khoản thế chấp để thực hiện các khoản vay mới. Trong trường hợp chủ nhà vỡ nợ, thế chấp có thể được bán để trả nợ cho các nhà đầu tư.

Thế chấp so với Trái phiếu Nợ

Sự khác biệt chính giữa trái phiếu ghi nợ và trái phiếu thế chấp là trái phiếu ghi nợ không được bảo đảm và chỉ được hỗ trợ bởi sự tín nhiệm và tín nhiệm đầy đủ của công ty phát hành, trong khi trái phiếu thế chấp được bảo đảm bằng tài sản thế chấp có thể được bán trong trường hợp người vay không trả được nợ. Do đó lãi suất của MBS thấp hơn so với trái phiếu ghi nợ do rủi ro thấp hơn.

Sự khác biệt còn lại nằm ở việc thanh toán và tần suất thanh toán. Trái phiếu thế chấp được trả hàng tháng và bao gồm lãi suất cũng như một thành phần chính. Mặt khác, trái phiếu ghi nợ được thanh toán hàng năm hoặc nửa năm chỉ bao gồm phần lãi và số tiền gốc được thanh toán khi đáo hạn.

Ưu điểm

• Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp mang lại lợi nhuận cao hơn so với chứng khoán Kho bạc.
• Nó mang lại lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro cao hơn so với các trái phiếu ghi nợ khác do có sự hỗ trợ của các tài sản thế chấp làm giảm rủi ro của nó.
• Chúng cung cấp sự đa dạng hóa tài sản vì chúng có mối tương quan thấp với các loại tài sản khác.
• Nó cung cấp thu nhập thường xuyên và thường xuyên so với các sản phẩm có thu nhập cố định khác. MBS thanh toán hàng tháng trong khi trái phiếu doanh nghiệp cung cấp thanh toán hàng năm hoặc nửa năm.
• Một chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp là một khoản đầu tư an toàn hơn trái phiếu ghi nợ vì trong trường hợp vỡ nợ, tài sản thế chấp có thể được bán để trả cho các trái chủ.
• MBS không có rủi ro đuôi vì không có khoản thanh toán gốc một lần khi đáo hạn vì thanh toán hàng tháng bao gồm lãi cộng với thành phần gốc được trải dài trong suốt thời gian của trái phiếu. Trong khi ở các trái phiếu khác, rủi ro đuôi cao do thanh toán gốc một lần khi đáo hạn làm tăng rủi ro cho người sở hữu trái phiếu.

Nhược điểm

• Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp mang lại lợi suất thấp hơn so với trái phiếu ghi nợ.
• Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thường được giới thiệu là đầu tư an toàn đã thu hút dư luận tiêu cực do vai trò của chúng trong các cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008. Các ngân hàng vì lợi nhuận cao đã trở nên tự mãn và phát hành các khoản vay cho những người có mức độ tín nhiệm thấp. Khi các khoản thế chấp dưới chuẩn bị vỡ nợ, nó dẫn đến việc mất hàng triệu đô la tiền của các nhà đầu tư và phá sản nhiều ngân hàng đầu tư lớn như anh em nhà Lehman. Vì vậy, những trái phiếu này tốt như tài sản và mọi người vay tiền trên những tài sản đó.
• Những trái chủ như vậy phải đối mặt với rủi ro trả trước trong trường hợp lãi suất trên thị trường giảm. Hơn nữa, số tiền họ nhận được sẽ phải được đầu tư với tỷ lệ thấp hơn, điều này làm giảm lợi nhuận của họ.

Phần kết luận

Trái phiếu thế chấp như một loại tài sản cung cấp sự đa dạng hóa và cung cấp cho nhà đầu tư lợi tức cao hơn trái phiếu kho bạc và rủi ro thấp hơn trái phiếu ghi nợ. Hơn nữa, họ cung cấp tiền cho các ngân hàng đầu tư để mua nhiều thế chấp hơn và các ngân hàng cho vay nhiều tiền hơn, giúp giữ cho lãi suất thế chấp cạnh tranh và thị trường có tính thanh khoản.