Tỷ suất Nợ (Định nghĩa, Công thức) | Tính toán tỷ lệ lợi nhuận nợ

Lợi suất Nợ là gì?

Lợi tức nợ là một thước đo rủi ro đối với người cho vay cầm cố và đo lường mức độ người cho vay có thể thu hồi vốn của họ trong trường hợp chủ sở hữu của nó không trả được nợ. Tỷ lệ này đánh giá tỷ lệ hoàn vốn mà người cho vay có thể nhận được nếu chủ sở hữu không trả được nợ và người cho vay quyết định xử lý tài sản thế chấp.

Tỷ lệ này phổ biến trong khi đánh giá bất động sản nhưng có thể được sử dụng để định giá lợi nhuận của bất kỳ dự án hoặc tài sản nào tạo ra thu nhập. Nó đánh giá đồng thời cả đòn bẩy và rủi ro, và nó có thể được sử dụng trong suốt thời gian của khoản vay mà vẫn nhất quán.

Đây là một số liệu độc lập không sử dụng lãi suất, lịch trình khấu hao các khoản vay, LTV hoặc bất kỳ biến số nào khác.

Công thức Lợi suất Nợ

Công thức lợi suất nợ là:

Ví dụ về Lợi suất Nợ

Hãy để chúng tôi phân tích với sự trợ giúp của ví dụ về lợi suất nợ dưới đây:

Andy đang điều hành một cửa hàng Đồ chơi thành công và yêu cầu một khoản vay dựa trên số tiền mà doanh nghiệp mang lại. Hiện tại, cửa hàng đang kiếm được 500.000 đô la mỗi năm, và yêu cầu khoản vay là 2.550.000 đô la. Vì vậy,

Công thức Tỷ suất Nợ = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%

Lợi suất càng thấp thì rủi ro nhận thấy của khoản vay được đề xuất càng lớn. Đó là vì lý do này; người cho vay yêu cầu lợi tức nợ cao hơn từ các tài sản rủi ro hơn. Không có điểm chuẩn cố định, nhưng lợi suất lý tưởng là 10% thường được chấp nhận.

Tính toán lợi suất nợ so với LTV (Khoản vay trên giá trị)

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ và tỷ lệ LTV là các phương pháp truyền thống được sử dụng trong bảo lãnh phát hành khoản vay bất động sản thương mại. Tuy nhiên, họ có thể bị thao túng.

LTV là tổng số tiền cho vay chia cho Giá trị đã thẩm định của tài sản (Giá trị thị trường ước tính do các chuyên gia cung cấp). Giá trị thị trường này là một ước tính và có thể biến động, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Đây có thể không phải là thước đo chính xác nhất trong các tình huống biến động. Chúng ta hãy quan sát sự so sánh dưới đây của MV (giá trị thị trường) và DY:

Những điều này cũng có thể được xem xét để đánh giá các đề xuất Khoản vay và tính khả thi của chúng. Trong trường hợp trên, lợi suất là 6,25% hoặc sẽ thay đổi theo một trong hai thành phần tức là NOI hoặc Số tiền cho vay. Bảng trên cho thấy tỷ lệ LTV thay đổi cùng với sự thay đổi của Giá trị thị trường ước tính (MV).

Tính toán lợi suất nợ so với Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR)

DSCR là Thu nhập hoạt động ròng chia cho dịch vụ nợ hàng năm, tức là số tiền cần thiết trong một khoảng thời gian để trả nợ. Ví dụ, nếu số tiền vay bắt buộc không đạt được 1,10 lần DSCR dự kiến, khoản khấu hao trong 25 năm cũng có thể hữu ích. Điều này làm tăng rủi ro của khoản vay thông qua không được phản ánh trong DSCR hoặc LTV. Chúng ta hãy xem xét các bảng dưới đây để so sánh DY và ​​DSCR:

Vì lợi nhuận không bị ảnh hưởng bởi khung thời gian khấu hao, nên nó có thể cung cấp một thước đo rủi ro khách quan với một số liệu duy nhất.

  • Trong trường hợp này, lợi suất là 6,25%, nhưng nếu chính sách nội bộ yêu cầu lợi suất tối thiểu là 9%, khoản vay này sẽ không được chấp thuận.
  • Có thể thấy rằng thời gian khấu hao ảnh hưởng đến việc liệu có thể đạt được yêu cầu DSCR hay không. Nếu chính sách yêu cầu DSCR là 1,1 lần, chỉ khoản vay trả dần trong 25 năm sẽ đáp ứng yêu cầu.
  • Tuy nhiên, thời gian dài như vậy có khả thi hay không là do ban lãnh đạo và sự linh hoạt của các chính sách nội bộ quyết định.

Phần kết luận

Tính toán Lợi suất Nợ không thể bị thao túng bằng cách thay đổi các điều khoản của khoản vay để làm cho khoản vay được đề xuất dễ chấp nhận hơn.

Các lựa chọn như Bảo lãnh phát hành và Cơ cấu lại các khoản vay sâu hơn nhiều thay vì một tỷ lệ duy nhất; có những yếu tố khác mà lợi suất này không tính đến như:

  • Điều kiện cung và cầu
  • Sức mạnh của người bảo lãnh
  • Tình trạng tài sản
  • Tình hình tài chính của người thuê nhà, v.v ...;

Vì vậy, tất cả các khía cạnh, bao gồm cả các yếu tố kinh tế vĩ mô, phải được xem xét trong khi sử dụng tỷ lệ này.

Điều này đã trở nên vô cùng quan trọng đối với những người cho vay có ống dẫn chứng khoán hóa các khoản cho vay có thu nhập cố định và cả những người cho vay của công ty bảo hiểm nhân thọ. Nó giúp loại bỏ tính chủ quan và hướng dẫn người cho vay hướng dẫn trong một thị trường bị thổi phồng.