Kinh phí hoạt động (FFO) | Chỉ số dòng tiền bất động sản

FFO (Nguồn vốn từ hoạt động) là gì?

FFO (Quỹ từ hoạt động kinh doanh) thường đề cập đến dòng tiền được tạo ra bởi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và được tính bằng cách trừ đi Thu nhập lãi và thu nhập từ việc bán tài sản từ thu nhập ròng trong kỳ và cộng với Chi phí lãi vay, Khấu hao, và Các khoản lỗ khi bán tài sản cho nó.

FFO được sử dụng để đo lường dòng tiền từ hoạt động và do đó tương tự như 'Dòng tiền từ hoạt động'. Tuy nhiên, nó thường được sử dụng để chỉ các dòng tiền được tạo ra bởi 'Quỹ tín thác đầu tư bất động sản' (REIT).

Đối với các công ty bất động sản, FFO được sử dụng làm tiêu chuẩn đánh giá hoạt động vì giá trị bất động sản được chứng minh là biến động theo các điều kiện kinh tế vĩ mô và việc sử dụng các ví dụ kế toán chi phí để tính toán các điều kiện tài chính thường không được coi là phép đo chính xác về hiệu quả hoạt động.
Nó bao gồm các quỹ được tạo ra từ hoạt động kinh doanh, không bao gồm các luồng tiền liên quan đến tài chính, chẳng hạn như thu nhập lãi hoặc chi phí lãi vay. Nó không bao gồm bất kỳ khấu hao hoặc hao mòn tài sản cố định hoặc lãi hoặc lỗ từ việc thanh lý tài sản.
Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs) là một doanh nghiệp hoạt động chủ yếu dựa trên thu nhập tạo ra từ các giao dịch bất động sản. Các công ty REIT như vậy có liên quan đến bất động sản thương mại. Nó bao gồm bán, cho thuê và tài trợ văn phòng và các tòa nhà, nhà kho, bệnh viện, trung tâm mua sắm, khách sạn, v.v. Các công ty này thường sử dụng FFO.

Nguồn vốn từ Công thức Hoạt động

Tất cả các yếu tố được sử dụng trong khi tính toán Nguồn vốn từ hoạt động có thể được tìm thấy trong báo cáo thu nhập của công ty. Các yếu tố này bao gồm thu nhập ròng, khấu hao, khấu hao và lãi bán tài sản và các khoản bất thường.

Công thức FFO = Thu nhập ròng + Khấu hao và phân bổ tài sản bất động sản - Lãi (lỗ) khi bán tài sản + Lỗ (lãi) khi cơ cấu lại các khoản nợ hoặc các khoản bất thường

Tính toán FFO (Nghiên cứu điển hình Washington REIT)

Bước 1 - Xác định Thu nhập ròng từ Báo cáo thu nhập

Chúng tôi lưu ý từ trên rằng thu nhập ròng của Washington REIT cho năm 2000 là $ 45,139. Tương tự như vậy, thu nhập ròng của nó trong năm 1999 và 1998 lần lượt là 44.301 đô la và 41.064 đô la.

(xin lưu ý các số liệu tính bằng hàng nghìn)

Bước 2 - Xác định Khấu hao và Phân bổ Tài sản Bất động sản

Nó là một phần của Báo cáo thu nhập.

Khấu hao và khấu hao (2000) = $ 22,723
Khấu hao và khấu hao (1999) = $ 19,590
Khấu hao và khấu hao (1998) = $ 15,339

Bước 3 - Xác định Lãi (Lỗ) khi Bán tài sản

Con số này cũng là một phần của báo cáo thu nhập.

Thu nhập từ việc bán tài sản (2000) = $ 3,567
Thu nhập từ việc bán tài sản (1999) = 7.909 đô la
Thu nhập từ việc bán tài sản (1998) = $ 6,764

Bước 4 - Xác định Lãi (lỗ) đối với các hạng mục tái cấu trúc hoặc hạng mục bất thường

Không có lãi (lỗ) nào đối với chi phí tái cơ cấu hoặc các khoản mục bất thường trong ba năm này.

Bước 5 - Áp dụng Công thức

FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699

FFO được điều chỉnh

Quỹ điều chỉnh từ hoạt động kinh doanh (AFFO) được tính toán sau khi thực hiện các điều chỉnh đối với thu nhập ròng, nhằm bù đắp cho các phương pháp kế toán. Các phương pháp kế toán này có thể làm sai lệch kết quả hoạt động thực sự của quỹ đầu tư bất động sản. Phép tính cho AFFO trừ cho FFO bất kỳ khoản chi định kỳ nào đã được vốn hóa, chẳng hạn như các dự án cải tạo tòa nhà.

Các Nguyên tắc Kế toán Thường được Chấp nhận (GAAP) yêu cầu khấu hao các bất động sản đầu tư theo thời gian. Tuy nhiên, bất động sản tăng giá theo thời gian. Vì lý do này, chi phí khấu hao cần thiết, được tính theo GAAP, có xu hướng làm cho thu nhập ròng có vẻ thấp một cách giả tạo.

FFO cũng điều chỉnh đối với các mặt hàng không lặp lại vì chúng không xảy ra trong các tình huống kinh doanh thông thường. Ví dụ, lãi (hoặc lỗ) từ việc bán bất động sản sẽ được loại bỏ / thêm vào tương ứng, vì chúng không thuộc bản chất của hoạt động kinh doanh thông thường, và do đó không đóng góp vào khả năng chi trả cổ tức liên tục của REIT. Một số nhà phân tích còn xem xét việc tăng tiền thuê và một số Capex nhất định để tính toán Nguồn vốn điều chỉnh từ hoạt động (AFFO).

FFO trên mỗi cổ phiếu được sử dụng như một thước đo được xem xét kỹ lưỡng để đánh giá khả năng sinh lời của REIT trên mỗi đơn vị sở hữu cổ đông. Nguồn vốn từ hoạt động tiếp tục được sử dụng làm bội số định giá chung cũng như bội số P / E. Do đó, nó cũng là một động lực chính của giá cổ phiếu.

Tại sao FFO lại quan trọng đối với bất động sản?

Trong khi các nhà đầu tư cổ phiếu coi trọng các chỉ số như thu nhập trên mỗi cổ phiếu EPS hoặc tỷ lệ giá trên thu nhập (P / E) khi phân tích cổ phiếu, thì các nhà đầu tư REIT lại quyết định dựa trên cơ sở FFO.
Trước khi đầu tư vào REIT, hãy chắc chắn về giá cả, quyết định không chỉ dựa trên FFO hoặc AFFO vì khoản đầu tư có vẻ tốt trên bề mặt có thể không trở thành một quyết định tốt trong tương lai vì giá có thể giảm do quá nhiều nhà đầu tư đang mua nó.
Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) của REIT, khi so sánh với các cổ phiếu thông thường, đương nhiên sẽ thấp hoặc thậm chí là âm. Do đó, giá trên thu nhập (tỷ lệ P / E) của REIT không phải là bội số thuận lợi trong khi việc đưa ra quyết định đầu tư nên được coi là thước đo thứ hai xa vời khi đánh giá nó.

Sự khác biệt giữa CFO và FFO

Dòng tiền, như tên gọi cho thấy, tính toán tổng lượng tiền và các khoản tương đương tiền được tạo ra từ hoạt động của một doanh nghiệp. Tuy nhiên, FFO là một biện pháp quan trọng hơn khi kinh doanh bất động sản vì những biện pháp này bù đắp cho một thành phần quan trọng, đó là khấu hao.
Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giá trị tài sản luôn tăng theo thời gian; do đó, đây không phải là một khoản chi phí nào cả. Theo IRS, khi doanh nghiệp sở hữu tài sản dài hạn như thiết bị, máy tính và tòa nhà, những tài sản này phải được khấu hao để phản ánh tình hình tài chính hiện tại.
Tuy nhiên, khi nói đến bất động sản, những bất động sản này không có “thời hạn sử dụng” hay nói cách khác, sẽ không bao giờ mất giá đến một giá trị nhỏ nhất trong suốt thời gian đó. Ngược lại, những tài sản này sẽ tăng giá và do đó, không được tính là một khoản chi phí được tính vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Do đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và FFO là những thước đo tương tự nhau. Tuy nhiên, chúng không hoàn toàn giống nhau. Dòng tiền có thể là một cách tuyệt vời để đánh giá tình trạng tài chính của một doanh nghiệp, nhưng khi nói đến ngành bất động sản, các chỉ số đo lường khác với kịch bản kinh doanh thông thường.
Với mục đích đánh giá xem REIT có kiếm đủ tiền trả cổ tức hay không, FFO là con đường để đi. Nó giúp bạn có một bức tranh tốt hơn so với một CFO thông thường.

Phần kết luận

Do đó, vốn từ khái niệm hoạt động là cần thiết để phân tích REIT vì khi tài sản cơ bản đang tăng giá trị, thì khấu hao sẽ không được tính vào kết quả hoạt động. Nó được coi là một chỉ báo tốt hơn về kết quả tài chính của một doanh nghiệp so với thu nhập ròng, tuy nhiên, vì hệ thống kế toán có thể tác động đến nhiều khía cạnh khác nhau của báo cáo tài chính, nên tốt hơn hết là dựa vào kết hợp các phép đo, thay vì một biện pháp duy nhất trong khi đưa ra quyết định đầu tư.

Ngay cả khi FFO được coi là yếu tố quyết định khả năng sinh lời của REIT; nó thường có thể dễ bị thay đổi, sửa đổi và thao túng kế toán. Vui lòng xem xét hai hoặc ba chỉ số và các yếu tố kinh doanh khác trước khi quyết định đầu tư.

seychellesartprojects.org